صرّح حسام الشاهد، الخبير العقاري ورئيس القطاع التجاري بشركة كيان للتطوير العقاري، بأن السوق العقاري المصري يمر حاليًا بمرحلة استثنائية وغير مسبوقة، تتطلب مراجعة شاملة في سياسات التسعير وآليات التمويل واستراتيجيات العرض والطلب، بعدما تجاوزت الأسعار القدرة الشرائية للشريحة المستهدفة من العملاء، وتحولت بعض المشروعات إلى فئات سعرية لا تعكس الواقع الاقتصادي الحقيقي ولا تتناسب مع متوسط الدخل في المجتمع.
وأوضح الشاهد، في تصريحات خاصة لـ”نيوز مصر” أن السوق يعيش حالة من الانفصال السعري بين ما يقدمه المطورون وما يستطيع العميل تحمّله فعليًا، وهو ما تسبب في تباطؤ حركة المبيعات وتزايد الضغوط على المطورين، مشيرًا إلى أن العديد من الشركات العقارية وضعت نفسها في موقف حرج نتيجة الاعتماد على مقدمات بسيطة جدًا ونُظم سداد طويلة الأجل تصل إلى حدود غير منطقية، في ظل تسعير مرتفع للغاية للدولار يتجاوز فعليًا في بعض التقديرات حاجز الـ100 جنيه، ما انعكس على التكلفة النهائية وأسعار البيع.
وأضاف الشاهد، أن منظومة التمويل العقاري تمثل الحل الأكثر واقعية لتحريك الطلب بالسوق، لكنها تواجه في الوقت الراهن تحديًا مرتبطًا بارتفاع أسعار الفائدة، مما يجعلها غير جاذبة لمعظم المشترين.
وأوضح الشاهد، أن تحديد البنك المركزي المصري لسعر الكوريدور عند مستويات تتجاوز 20%، يدفع شركات التمويل العقاري لإضافة هامش ربح يتراوح بين 4 إلى 5%، لتصل التكلفة النهائية إلى مستويات تفوق قدرة أي مشتري من الطبقة المتوسطة على الالتزام بالأقساط الشهرية.
وأشار الشاهد، إلى أن مقارنة الوضع المحلي بالأسواق الإقليمية والعالمية تكشف فجوة واضحة، فالفائدة السنوية في أسواق مثل الإمارات أو الولايات المتحدة لا تتجاوز 6.5%، وهو ما يفسر النشاط الملحوظ في سوق إعادة البيع (Resale) داخل مصر، حيث يبحث كثير من العملاء عن حلول سكنية واستثمارية خارج نطاق التمويل البنكي التقليدي.
وأكد الخبير العقاري، أن الارتفاع الكبير في الأسعار انعكس أيضًا على استراتيجيات المنتج العقاري وتصميمه، إذ لم تعد المساحات الكبيرة أو الإطلالات الفاخرة هي السائدة كما كان الحال سابقًا، بل بدأ التحول نحو وحدات أكثر اقتصادية في المساحة والسعر مع تقليص عناصر الرفاهية الثانوية، موضحًا أن “الفخامة المفرطة” التي كانت تميز بعض المشروعات أصبحت عبئًا تسويقيًا في ظل هذا الواقع الجديد، وأن السوق بدأ يتجه تدريجيًا نحو منتج متوازن يجمع بين الجودة والتكلفة المقبولة.
وشدد الشاهد، على أن إعادة ضبط الأسعار أصبحت ضرورة، تمامًا كما حدث في سوق السيارات الذي بدأ مؤخرًا في تصحيح الأسعار بعد موجة من المبالغة، مؤكدًا أن المطورين الذين يتبعون الشفافية والمنهجية الواقعية في تسعير منتجاتهم هم الأكثر قدرة على الصمود، بينما ستواجه الشركات التي بالغت في التسعير ضغوطًا مالية وتسويقية كبيرة خلال المرحلة القادمة.
كما حذر الشاهد، من أن استمرار الفجوة بين الأسعار الحقيقية ومستويات الدخل سيؤدي إلى زيادة حالات التعثر في السداد وارتفاع نسب الشيكات المرتدة خلال العامين المقبلين، مع دخول السوق في مرحلة تصحيح تلقائي تفرضها قواعد العرض والطلب، معتبرًا أن هذه المرحلة رغم صعوبتها إلا أنها ضرورية لتطهير السوق من الممارسات غير المنضبطة وإعادة تأسيس دورة اقتصادية أكثر صحة واستدامة للقطاع العقاري.
واختتم الشاهد، بالتأكيد علي ان ما نعيشه اليوم هو مرحلة تصحيح حقيقية سيتعلم منها الجميع — مطورون ومشترون — كيف يبنون قراراتهم على الواقعية لا المبالغة، وعلى القيمة لا الانبهار. فالسوق العقاري المصري ما زال قويًا بطبيعته، لكنه بحاجة إلى عقلانية في التسعير وتوازن في التمويل حتى يستعيد العقار دوره الحقيقي كقاطرة للتنمية والاستثمار، لا كمجال للمضاربة قصيرة الأجل.
