قال الدكتور محمد راشد، خبير التطوير العقاري وعضو أمانة الإسكان والتنمية العمرانية المركزية بحزب الجبهة الوطنية، إن تنظيم السوق العقاري يجب النظر إليه باعتباره خطوة لإعادة بناء قدرة القطاع على النمو المستدام، وليس باعتباره إجراءً يستهدف تقليص النشاط أو الحد من فرص الشركات العاملة بالسوق، مشيرًا إلى أن التحدي الحقيقي أمام الدولة خلال السنوات الماضية كان يتمثل في تحقيق التوازن بين الحفاظ على معدلات النشاط والاستثمار من جهة، وبين تطوير إطار أكثر انضباطًا يحمي أطراف المنظومة من مخاطر التعثر من جهة أخرى.
وأوضح راشد، في بيان له، أن أي انتقال نحو معايير أكثر صرامة في التأهيل المالي والفني للمطورين أو تنظيم آليات البيع على الخريطة أو تعزيز الضمانات المرتبطة بتنفيذ المشروعات قد يترتب عليه في الأجل القصير تباطؤ نسبي في بعض مؤشرات السوق، وهو أمر طبيعي عند الانتقال من نموذج يعتمد على التوسع السريع إلى نموذج يرتكز على جودة التنفيذ والملاءة والقدرة الفعلية على الوفاء بالالتزامات.
جاذبية القطاع العقاري
وأضاف أن هذا التباطؤ المؤقت يجب ألا يُقرأ باعتباره تراجعًا في جاذبية القطاع العقاري، وإنما باعتباره جزءًا من عملية إعادة ترتيب للسوق، موضحًا أن الدولة توازن في هذا الملف بين أهمية استمرار تدفقات الاستثمار ومبيعات الأراضي من ناحية، وبين ضرورة ضمان أن يكون النشاط الناتج عنها قائمًا على شركات لديها القدرة المالية والفنية على التطوير والتنفيذ من ناحية أخرى.
وأشار راشد إلى أن أحد أخطر التحديات التي يمكن أن تواجه السوق لا يرتبط بانخفاض المبيعات في الأجل القصير، وإنما بتراكم التزامات مستقبلية لدى كيانات لا تمتلك الأدوات الكافية لإدارتها، خاصة في ظل ارتفاع تكاليف التنفيذ وتغيرات أسعار المدخلات وطول مدد السداد، لافتًا إلى أن استمرار هذه المعادلات دون ضوابط قد يحول مشكلة محدودة داخل شركة أو مشروع إلى أزمة ممتدة تشمل المشترين والمقاولين والموردين والقطاع التمويلي.
حماية السوق
وأكد راشد، أن حماية السوق من هذا النوع من المخاطر لا تعني إغلاق الباب أمام الشركات الجديدة أو الصغيرة، وإنما وضع قواعد تفرق بوضوح بين من يمتلك القدرة على التنفيذ ومن يعتمد بصورة أساسية على التدفقات المستقبلية لتمويل التزاماته الحالية، موضحًا أن وجود معايير واضحة للملاءة والتصنيف والقدرة التنفيذية من شأنه في النهاية أن يرفع مستوى المنافسة ويمنح المطور الجاد مساحة أكبر للعمل بعيدًا عن ممارسات التسعير أو البيع التي قد لا تعكس التكلفة الحقيقية للمشروع.
حماية أموال العملاء
وشدد على أن تعزيز أدوات حماية أموال العملاء وربط التدفقات المالية بمراحل التنفيذ يمثل أحد العناصر المهمة في تطوير السوق، إلى جانب بناء قواعد بيانات أكثر دقة ووضوحًا حول الشركات والمشروعات وحالات الملكية والتعاقد، بما يدعم ثقة المواطن والمستثمر ويزيد قدرة القطاع على جذب رؤوس الأموال المحلية والأجنبية.
ولفت راشد إلى أن تصدير العقار المصري إلى الأسواق الخارجية، واستهداف المستثمرين العرب والمصريين بالخارج، يتطلبان سوقًا يتمتع بدرجة أعلى من الحوكمة والشفافية والوضوح في الملكية والتعاقد والتنفيذ، مؤكدًا أن رفع مستوى التنظيم لا يمثل عبئًا على تنافسية السوق، وإنما يمكن أن يتحول إلى ميزة تنافسية للمنتج العقاري المصري عندما يصبح المشتري الخارجي أكثر اطمئنانًا إلى الإطار الذي يحكم استثماره.
وأوضح أن التعامل مع هذا الملف يجب أن يتم من خلال تنظيم متدرج وليس صدمة تنظيمية، بحيث تتضمن المنظومة معايير واضحة ومعلنة، وفترات زمنية كافية لتوفيق أوضاع الشركات، وآليات انتقالية تراعي المشروعات القائمة، بما يسمح للسوق بالتكيف دون إحداث ارتباك مفاجئ في النشاط أو تحميل الاقتصاد تكلفة تصحيح حادة.
تنظيم السوق العقاري
وأكد راشد أن المرحلة المقبلة تحتاج إلى الانتقال من مفهوم «زيادة حجم السوق» إلى مفهوم أكثر تطورًا يقوم على زيادة جودة السوق، بحيث يصبح نمو المبيعات مرتبطًا بقدرة حقيقية على التنفيذ، وتصبح المنافسة قائمة على جودة المنتج وكفاءة الإدارة والملاءة المالية، وليس فقط على أطول فترة سداد أو أسرع قدرة على جذب السيولة.
واختتم راشد بالتأكيد على أن إعادة تنظيم السوق العقاري تمثل فرصة لإعادة تأسيس القطاع على قواعد أكثر استدامة، موضحًا أن الهدف ليس تقليل حجم النشاط العقاري، وإنما ضمان استمراره على أساس أكثر قوة وقدرة على مواجهة المتغيرات الاقتصادية، بما يدعم توجه الدولة نحو تعظيم قيمة القطاع العقاري كأحد محركات الاستثمار والتشغيل والنمو خلال السنوات المقبلة.
